Как выбрать ипотечное жилье

Как правило, квартира или апартаменты в новостройке покупаются непосредственно у застройщика, вторичка — у предыдущего владельца.

Рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов покупки а также нюансы при оформлении сделки и документов на жилье.

Вторичное или первичное жилье

Как правило, квартира или апартаменты в новостройке покупаются непосредственно у застройщика, вторичка — у предыдущего владельца.

В новостройке никто не жил до вас, цена за квадратный метр меньше, чем у квартиры того же класса во вторичке, встречаются акции от застройщиков, более современные планировки, однако, вы не сможете быстро зарегистрироваться по месту жительства, лифт и газ не включат, пока не вселится большинство жильцов, скорее всего, придётся ждать развития инфраструктуры и окончания ремонта у соседей.

Во вторичку, как правило, можно въехать и зарегистрироваться сразу после покупки, инфраструктура вокруг уже развита, однако, скорее всего придётся довольствоваться типовой планировкой, изношенными коммуникациями и потребуется проверка юридической чистоты объекта недвижимости и участников сделки.

Нужно ли платить страховку

Как правило, банк предлагает застраховать жизнь заемщика при получении ипотеки. Обязать он вас не может, поэтому при страховании банк снижает ставку, обычно на пол процента.

Что выгоднее - страховаться или платить большую ставку.

Рассмотрим пример. Есть ипотека на 5 млн рублей. Мы платим 10% первый взнос. Ставка без страховки 9% годовых, со страховкой 8 %.

Ипотеку берем на 15 лет.

В первом случае: платеж в месяц 45642, переплата за весь срок 3 715 559

Страховой полис на эту сумму стоит примерно 20 000 р в год, ежемесячный платеж 43004 р, переплата 3 240 781 + переплата по страховке 15 лет *20 000 р. = 300 000 р.

Экономия со страховкой в этом случае 174 778 р.

Если в условиях кредитования предусмотрена страхование имущества и снижают ставку еще на процент, снова надо брать калькулятор аннуитетного платежа и тем же способом считать, что выгоднее.

Переплата по кредиту. Способ платежа

При выборе банка тщательно выясняйте все дополнительные обязательные платежи в договоре или у менеджера банка. Помните, потраченное время на выбор банка, окупится в будущем отсутствием неприятных сюрпризов и непредвиденными денежными расходами.

Поинтересуйтесь в банке есть ли возможность выбора способа платежа (аннуитетный или дифференцированный) и попросите посчитать для график платежей для двух случаев и сумму переплаты.

Если сотрудник по какой-то причине не может рассчитать вам переплату и показать график платежей - воспользуйтесь калькулятором ипотечного кредита в интернете.

О выгоде того или иного способа платежа прочтите эту статью

Итак, оцените свои силы. Оцените, какую сумму от дохода, вы готовы платить по ипотеке. Лучше всего, чтобы эта сумма не превышала половину вашего семейного дохода.

Исходя из этой суммы подберите комфортный платеж варьируя сроком кредита и типом платежа.

Поставьте задачу менеджеру банка так: мой желаемый платеж хх рублей, какой график платежей и на какой срок будет при аннуитетном и дифференцированном способе.

Юридическая проверка жилья

Чаще всего юридическая проверка нужна для покупки недвижимости на вторичном жилье. При приобретении нового жилья надо проверять только застройщика, договора и документы на квартиру.

Гораздо сложнее ситуация при покупке вторички.

Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Созаемщик

Чаще всего созаемщиками выступают родственники основного заёмщика — супруг, родители, дети, братья и сёстры. Суммарно вы можете привлечь до 6 созаёмщиков. Если вы в браке, ваш супруг должен быть обязательным созаёмщиком. Исключения возможны, если между супругами заключён брачный договор.

Например, чтобы увеличить шансы на получение большей суммы при одобрении, вы можете привлечь созаёмщиков — участников зарплатных проектов.

А ещё при подаче заявки на кредит, вы можете отметить, что не хотите учитывать платежеспособность созаёмщика. Это уменьшит список требуемых документов, но может снизить максимально одобренную сумму.

Материнский капитал

Вы можете использовать средства материнского капитала полностью или частично в качестве первоначального взноса при получении ипотеки. Можно использовать только материнский капитал или сумму материнского капитала и собственных средств.

Господдержка

с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года появится второй или третий ребенок, смогут получить ипотеку на льготных условиях — под 6% годовых. При этом ипотечный кредит должен быть оформлен на покупку жилья на первичном рынке. Кроме того, родители, у которых уже есть действующая ипотека, за рождение в указанный период 2 или 3-го ребенка смогут рефинансировать остаток по кредиту под те же 6%. В обоих случаях процентные ставки свыше 6 процентов берет на себя государство, поэтому новая госпрограмма получила название «субсидирование ипотеки в 2018 году для семей с детьми».

  • Первым делом нужно оформить официальную стандартную ипотеку;
  • После этого ждем рождения ребенка;
  • Затем в банк нужно предоставить список документов, чтобы вы могли получить собственно субсидию;

Для военнослужащих

Также существует военная ипотека, и она уже стала самым надежным инструментом, который используют при решении жилищного вопроса многие военнослужащие. В следующем году военная ипотека также будет продолжена.

Социальная ипотека

Кроме этого существует также программа для поддержки социально значимых и мало защищённых граждан Российской Федерации.

Налоговые вычеты

При покупке квартиры/дома с использованием ипотечных средств вы можете получить два налоговых вычета: основной вычет и вычет по ипотечным процентам.

Основной вычет при приобретении квартиры в ипотеку ничем не отличается от вычета при обычной покупке.

  • максимальный размер вычета составляет 2 млн. руб. (вернуть вы сможете 13% от этой суммы - 260 тыс. руб.)
  • право на вычет возникает после получения акта приема-передачи квартиры (при покупке по договору долевого участия) или даты оформления права собственности
  • в вычет можно включить как свои так и заемные средства

Вычет по ипотечным процентам

При покупке жилья в ипотеку кроме основного вычета можно получить вычет по уплаченным процентам (вернуть 13% от уплаченных процентов по ипотеке).

Заметка: Выплаты по основному долгу в вычет не войдут, только проценты.

Право на вычет по ипотечным процентам возникает только в момент возникновения права основного вычета. Если ипотека оформлена ранее года, то в состав вычета все равно можно включить все уплаченные проценты по ипотеке.

Продажа жилья

Квартиры и другую недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет продать без уплаты 13-процентного НДФЛ только по истечении пяти лет после сделки (статья 217.1 второй части Налогового кодекса).

Исключение - трехлетний срок будет действовать в трех случаях:

если недвижимость получена в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника;

если право собственности возникло в результате приватизации;

если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением.

Мера была введена для борьбы со спекулятивными сделками на рынке недвижимости .

Как происходит процесс передачи залога от одного банка к другому

Во время одобрения заемщика и квартиры (этот процесс почти идентичен получению изначальной ипотеки) надо выяснить, каким образом будет выполняться перечисление средств из банка Б в банк А и на каких условиях. Оптимальный вариант - после совершения сделки новый кредитор, банк Б, делает перевод в банк А, полностью погашая основной долг.

Заемщику после сделки дает определенный срок на регистрацию прекращения обременения по ипотеке банка А и регистрации нового обременения банка Б.

В этом случае для банка А все выглядит, как полное досрочное погашение, а значит действуют все положения закона об ипотеке: банк А не может помешать процессу досрочного погашения, должен принять платеж в день его прихода на счет заемщика, старая страховая обязана вернуть неиспользованную часть страховой премии (правда, за вычетом каких-то там расходов на операции с документами согласно внутреннему тарифу).

После получения средств банком А он обязан незамедлительно выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме.

Далее заемщику необходимо обратиться в рег. палату и снять регистрационную запись о старой ипотеке и зарегистрировать новую ипотеку.

Новая ипотека в данном случае будет в силу договора, а значит облагается гос. пошлиной в 1000 руб. Но так как заявителя в данном случае два: заемщик и новый банк, то каждый из них должен заплатить в бюджет по 500 рублей и предоставить об этом квитанции.

Список документов для ипотеки в силу договора следующий:

  • заявление;
  • договор об ипотеке в трех экземплярах, оригиналы;
  • кредитный договор, оригинал и копия;
  • закладная, оригинал и копия;
  • доверенность на меня от сотрудника банка для подачи документов, оригинал и копия;
  • доверенность на сотрудника банка от ген. дира или правления для полномочий подавать документы на ипотеку, оригинал и копия;
  • платежное поручение на уплату гос. пошлины от банка на 500 руб.
  • квитанция на уплату гос. пошлины от замещика на 500 руб;
  • квитанция на уплату гос. пошлины на выдачу нового свидетельства права на 200 руб и заявление.

Последний пункт не является обязательным, но очень желателен: у заемщика на руках будет актуальное свидетельство о праве собственности, а банк Б может попросить его копию для внутренних процедур.

НЕ надо подавать: кадастровый, технический паспорта на квартиру и экспликацию, старое свидетельство права, договор страхования, договор купли-продажи (он у них и так есть, его сдали при регистрации ипотеки в силу закона, то есть при регистрации первой ипотеки), каких-либо документов по банку, выписки из ЕГРЮЛ.

В законе не сказано, можно ли подавать документы на прекращение обременения и регистрацию нового обременения одновременно.

По закону выделено 3 рабочих дня на снятие обременения и 5 рабочих дней на регистрацию нового обременения.

После получения документов в банк Б необходимо передать зарегистрированную закладную (но надо уточнить требования конкретного банка).

Обычно ее получает представитель банка, но бывает и так, что доверяют это сделать заемщику.

Теперь осталось только вовремя платить ежемесячные платежи.


Все статьи

 

Комментарии к статье

Пока нет ни одного комментария к этой статье.
Вы можете стать первым!

Оставить комментарий к статье

Ваш комментарий к статье

Представьтесь
E-mail
Задать вопрос